Инвестиции в горах или на море: исчерпывающее сравнение для вашей сезонной аренды (копия)

• Горнолыжные курорты демонстрируют более высокую доходность от аренды (до 11–12 %) благодаря двойной сезонности — зимней и летней.
• Приморские районы привлекают стабильным ростом стоимости недвижимости, однако доходы здесь сосредоточены в течение нескольких месяцев.
• Энергоэффективность жилья, которой часто не уделяют должного внимания, может снизить реальную доходность в обоих случаях.

Доходность от аренды: горы или море, какой регион приносит больше прибыли?

Горные курорты регулярно превосходят приморские курорты по валовой доходности. Некоторые альпийские курорты достигают 11–12% годовой доходности от аренды, тогда как доходность приморской недвижимости колеблется в основном от 4 до 7%. Объяснение заключается в одном слове: сезонность. Горная недвижимость приносит доход от аренды в течение двух отдельных сезонов, а иногда и больше.

Квартира на побережье сдается в сезонную аренду в основном с июня по сентябрь. Четыре месяца, а на Лазурном берегу, если повезет, — пять. Остальную часть года жилье пустует или сдается по сниженной цене.

В горах ситуация меняется. Лыжный сезон длится с декабря по апрель. Затем на смену ему приходит летний туризм в высокогорье: пешие походы, катание на горных велосипедах, трейл-раннинг, посещение термальных курортов. Такие горнолыжные курорты, как Ле Арк или Шамони, в настоящее время демонстрируют коэффициент заполняемости, превышающий 70% в течение года.

Что касается цен, то на побережье Атлантического океана стоимость сезонной аренды колеблется от 25 до 30 евро за квадратный метр в месяц. В горах же цены резко растут в разгар зимнего сезона: студия в Валь-Торенсе может сдаваться за 800 евро в неделю в феврале, а летом стоимость аренды снижается до 400 евро. Такие колебания цен, при правильном управлении, обеспечивают более высокую совокупную доходность от аренды.

Покупная цена и стоимость: куда инвестировать для максимального приумножения капитала?

Внимательно проверьте цену за м² в зависимости от места назначения

Покупная цена за м² значительно варьируется от одного туристического района к другому. На Атлантическом побережье в таких городах, как Руаян или Ла-Рошель, она составляет от 6 000 до 9 000 евро за м². На побережье Средиземного моря цены еще выше: в Ницце средняя стоимость превышает 5 500 евро за м², а в некоторых районах Канн она приближается к 10 000 евро.

В горах курорты среднегорья остаются более доступными — цены там составляют около 6 000–7 000 евро за м². Крупные альпийские курорты (Куршевель, Межев) находятся в другой ценовой категории, где цены легко превышают 12 000 евро за м².

Как изменились цены за последние 5 лет?

Горнолыжные курорты пережили заметный рост активности после пандемии. Удаленная работа стимулировала спрос на вторые и дополнительные дома в высокогорных районах. Эта тенденция замедлится в 2025 году, но фундаментальные показатели останутся стабильными в курортах с хорошим транспортным сообщением. Если вы тщательно подготовите свое досье, вы также можете рассмотреть возможность самостоятельного финансирования покупки недвижимости в горах.

Экологические и климатические риски: какое влияние они оказывают на ваши инвестиции?

Побережье и изменение климата

Береговая эрозия и отступление береговой линии с каждым годом постепенно уничтожают французское побережье. По данным CEREMA, около 20 % береговой линии отступает, и некоторые муниципалитеты уже классифицировали некоторые зоны как зоны с необратимым отступлением береговой линии. Для инвестора в недвижимость это означает потенциальное обесценение объекта, рост страховых расходов, а иногда и невозможность перепродажи.

Зимние штормы, которые становятся все более частыми и сильными, также увеличивают расходы. Работы по защите, повышенные франшизы по страховке, риск затопления: все эти статьи расходов снижают чистую рентабельность.

Горы и изменение климата

Нехватка снега представляет прямую угрозу для горнолыжных курортов, расположенных на высоте ниже 1 500 метров. По прогнозам Météo-France, к 2050 году толщина снежного покрова на этой высоте сократится на 30–50 %. Искусственного снега уже недостаточно для компенсации, а затраты на его производство резко растут.

Курорты, которые диверсифицируют свою деятельность (велоспорт, велнес, экологический туризм), лучше справляются с ситуацией. Те, кто зависит исключительно от горных лыж, особенно в среднегорных районах, подвержены реальному риску обесценения недвижимости в перспективе 15–20 лет. Прежде чем инвестировать в квартиру на горнолыжном курорте, ознакомьтесь с планом диверсификации туристической деятельности данного курорта.

Качество жизни и туристическая привлекательность: тщательно сравнивайте преимущества каждого направления

Место отдыха напрямую влияет на тип арендаторов, которых вы привлекаете, и, следовательно, на размер арендной платы, которую вы можете запросить. Ниже приводится краткое сравнение этих двух направлений.

Горные курорты привлекают клиентов, готовых платить за впечатления. Приморские курорты, в свою очередь, обладают универсальной и устойчивой привлекательностью, однако в высокий сезон конкуренция между владельцами недвижимости здесь очень высока.

Энергоэффективность: стоит ли инвестировать в энергонеэффективные объекты?

Более 50 % жилых помещений в горных курортах по результатам диагностики энергоэффективности относятся к категории «энергетические сита» (классы F или G). Это в три раза превышает средний показатель по стране, который составляет около 15–20 %. Причина? Здания, построенные в 60-х и 70-х годах, с плохой теплоизоляцией и электрическим отоплением.

Закон «О климате и устойчивости» постепенно запрещает сдачу в аренду энергонеэффективных объектов. С 2025 года жилые помещения, отнесенные к классу G, больше не смогут сдаваться в аренду. Класс F последует за ними в 2028 году. Для инвестора в горных районах затраты на энергетическую реконструкцию и приведение в соответствие с требованиями DPE обязательно должны учитываться при расчете рентабельности.

Рассчитывайте на сумму от 15 000 до 40 000 евро, чтобы повысить класс энергоэффективности квартиры площадью 40 м² с F до C в многоквартирном доме в горной местности. Наружная теплоизоляция (ITE), зачастую невозможная в многоквартирных домах, усложняет проведение работ. Перед подписанием договора проверьте план реконструкции фасада и результаты голосования на общем собрании.

На побережье ситуация менее критична. В некоторых туристических зонах преобладают новые дома, а более мягкий климат прибрежных районов снижает потребность в отоплении.

Стратегии сдачи в аренду: как максимизировать доход?

Что выбрать: сезонную аренду или долгосрочную аренду?

Сезонная туристическая аренда приносит больше валового дохода, но требует времени. Управление заездом и выездом гостей, уборка, общение с путешественниками: рассчитывайте на 3–5 часов в неделю в высокий туристический сезон.

Годовая аренда обеспечивает значительную стабильность. Каждый месяц поступает фиксированная арендная плата без перерывов и простоя. Доходность ниже (часто на 2–4 процентных пункта), но и стресса меньше.

Многие инвесторы сочетают оба варианта: они пользуются недвижимостью несколько недель в году, сдают её в сезонную аренду в пиковые периоды, а в остальное время сдают в среднесрочную аренду.

Управление арендой: самостоятельно или через агентство?

Вы живете поблизости от объекта? Самостоятельное управление остается наиболее выгодным. Вы получаете 100% дохода и контролируете качество обслуживания.

Если вы находитесь на расстоянии, делегирование становится неизбежным. Агентства по управлению арендой взимают от 15 до 25% от оборота. Управляющие туристическими резиденциями предлагают коммерческие договоры аренды с гарантированным доходом, но зачастую весьма скромным. Платформы, такие как Airbnb или Booking, упрощают размещение объявлений в сети, взимая при этом свои комиссионные (от 3 до 15% в зависимости от платформы).

Задайте себе простой вопрос: сколько стоит ваше время? Если вы зарабатываете больше, работая, чем управляя объектом Airbnb, делегируйте эти задачи.

Налогообложение инвестиций в аренду на море или в горах: LMNP и другие механизмы

Статус LMNP (непрофессиональный арендодатель меблированного жилья) остается самым мощным налоговым рычагом для инвестиций в сезонную аренду, независимо от места назначения. Вот основные моменты, которые следует запомнить:

1. Режим реального налогообложения позволяет вычитать все расходы: проценты по кредиту, ремонтные работы, страховые взносы, управленческие расходы, налог на недвижимость.
2. Бухгалтерская амортизация недвижимости и мебели значительно снижает налогооблагаемый доход, иногда до нуля в течение нескольких лет.
3. В классифицированных туристических зонах добавляются туристический налог и определенные обязательства по отчетности, но они не изменяют существенно налоговые преимущества.
4. Разница между морским и горным курортом заключается прежде всего в цене покупки: более дешевая недвижимость в горном курорте амортизируется быстрее, что ускоряет возврат чистой инвестиции.

Обратите внимание на режим micro-BIC: с ограничением дохода в 77 700 евро и льготой в 50% он подходит для небольших доходов от аренды. При превышении этой суммы режим реального налогообложения становится неизменно более выгодным.

Часто задаваемые вопросы: все, что нужно знать, чтобы правильно выбрать между инвестициями на море и в горах

Что лучше выбрать для инвестиций: крупные или небольшие курорты?

Крупные горнолыжные курорты обеспечивают лучшую ликвидность при перепродаже и стабильный спрос на аренду. Небольшие курорты позволяют снизить начальные затраты, однако риск простоя при сдаче в аренду возрастает. Отдавайте предпочтение курортам, имеющим план диверсификации туризма на все четыре сезона.

Какой бюджет следует предусмотреть для покупки квартиры на горнолыжном курорте?

Для двухкомнатной квартиры площадью 35–40 м² в курорте средней высоты над уровнем моря следует заложить сумму от 210 000 до 280 000 евро. В крупных альпийских курортах стоимость такого же объекта часто превышает 400 000 евро. Добавьте 10–15 % на нотариальные расходы, ремонтные работы и меблировку.

Являются ли инвестиции на побережье более рискованными, чем в горах?

Риск иной, но не обязательно выше. Побережье сталкивается с береговой эрозией и затоплением. Горные районы — с изменением климата и недостатком снега. В обоих случаях конкретное географическое положение объекта определяет реальный уровень риска.

Как оценить стоимость недвижимости в туристической зоне?

Сравните недавние цены продажи на нотариальных платформах (DVF, база Patrim). Проанализируйте средний коэффициент заполняемости курорта, проверьте энергетический паспорт жилья и оцените реалистичный доход от аренды за двенадцать месяцев. Туристическая недвижимость оценивается по доходности от аренды, а не только по цене за квадратный метр.