Покупка квартиры в горнолыжном курорте: выгодно ли это? Всегда ли это интересно? (копия)

Рынок горной недвижимости подчиняется собственным правилам: цены выросли более чем на 26 % за пять лет, заполняемость зимой превышает 80 %, а спрос остается стабильным, несмотря на национальный кризис на рынке недвижимости.

Однако новые нормативные акты (изменения в статусе LMNP, энергетические ограничения, регулирование рынка меблированных туристических объектов) меняют ситуацию.

Результат: инвестиции в курортные объекты остаются весьма привлекательными… при условии, что вы сделаете правильный выбор.

В этом руководстве вы найдете все необходимые сведения для успешного инвестирования:

• Доходность от аренды от 2 до 10 %
• Возможность оптимизации налогообложения через LMNP
• Курорты, работающие круглый год, что обеспечивает стабильный доход
• Потенциал долгосрочного прироста стоимости

Благодаря доходам от аренды, приросту стоимости недвижимости и возможности личного использования горная недвижимость отвечает всем требованиям. Однако необходимо знать, где и как инвестировать.

Почему стоит инвестировать в квартиру в горнолыжном курорте?

Горная недвижимость представляет собой исключение в контексте французского рынка. Согласно исследованию нотариусов департамента Луара-Атлантик, в 2024 году цены на территории региона в среднем снизились на 2,1 %, в то время как в горнолыжных курортах они практически не изменились (-0,2 %). За пять лет рост цен достиг даже 26,2 %. Такая устойчивость привлекает инвесторов, ищущих материальный актив, который можно передать по наследству и который относительно не зависит от классических экономических циклов.

Постковидный эффект явно стимулировал спрос: с июля 2020 года по апрель 2023 года цены подскочили на 28 %. Горные районы привлекают тех, кто желает диверсифицировать свой портфель недвижимости за счет объекта, пригодного для использования круглый год, как зимой, так и летом.

Данные о посещаемости подтверждают эту привлекательность. По данным ANMSM и Atout France, во время зимних каникул 2025 года заполняемость жилья достигла 83 %, с пиковыми показателями в 91 % в неделю Нового года.

Спрос особенно высок на высокогорных курортах и в крупных объединенных горнолыжных зонах, где снежность не вызывает сомнений.

Кроме того, курорты адаптировались к изменениям. Горный туризм больше не ассоциируется исключительно с горными лыжами. Диверсификация видов активного отдыха расширяет круг клиентов и продлевает сезон:

• Лыжи и сноуборд
• Пешие прогулки и снегоступы
• Оздоровительные процедуры и спа
• Удаленная работа в горах
• Горные велосипеды и трейл-бег летом
   

Это сочетание удовольствия от владения вторым домом, дохода от аренды и прироста стоимости недвижимости делает покупку жилья в горнолыжном курорте вариантом, заслуживающим серьезного внимания.

Как оценить рентабельность квартиры в горнолыжном курорте?

Прежде чем подписать договор, вам нужны конкретные цифры. Валовая, чистая и чистая-чистая доходность: эти показатели дают вам четкое представление о вашей инвестиции.

Расчет валовой и чистой рентабельности аренды

Формула расчета валовой доходности проста: (годовая арендная плата / цена покупки) x 100. Рассмотрим конкретный пример. Однокомнатная квартира, купленная за 290 000 евро и сдаваемая по 1 000 евро в неделю в течение 30 недель, приносит 30 000 евро годового дохода. Таким образом, валовая доходность составляет 10,3 %.

Однако эта цифра не отражает реальную ситуацию с вашими доходами. Чистая доходность учитывает расходы: ((годовая арендная плата – расходы и сборы) / цена покупки) x 100. В случае этой же однокомнатной квартиры вычтите 4 000 евро расходов на обслуживание кондоминиума, 1 500 евро налога на недвижимость и 2 500 евро на техническое обслуживание. Чистая доходность снижается до 7,6 %.

Чистая-чистая доходность учитывает налогообложение, в частности в отношении меблированных объектов туристического назначения. В зависимости от вашего режима налогообложения (микро-BIC или реальный) налог отнимает дополнительную долю. Расчет по принципу «чистая-чистая» позволяет избежать неприятных сюрпризов.

Банковское финансирование создает интересный эффект финансового рычага. Принимая кредит, вы повышаете доходность собственного капитала, а проценты уменьшают вашу налогооблагаемую базу при режиме «реаль».

Сезонность и коэффициент заполняемости: критерии, которые необходимо учитывать

Жизнь в горах подчиняется ритму сезонов. В разгар зимнего сезона коэффициент заполняемости поднимается почти до 90 %, а цены достигают максимального уровня. Как только лыжные трассы закрываются, ситуация меняется.

Стоимость ночлега зависит от:
 

• Курорта и его известности
• Временем года
• Площади жилого помещения
• Предлагаемых услуг
   

Курорт, действующий круглый год (походы, оздоровительные программы, мероприятия), обеспечивает стабильный доход. Напротив, курорт с одним видом деятельности подвергает вас риску месяцев простоя. В расчет необходимо включить:
 

• Периоды простоя между сменой арендаторов
• Ежегодные фиксированные расходы
• Расходы на управление и техническое обслуживание

Сезон без снега может сократить ваши доходы вдвое. Горнолыжные курорты, расположенные на большой высоте, позволяют снизить этот риск.

Будьте внимательны к скрытым расходам и затратам, которые следует предусмотреть

Суровый горный климат приводит к более быстрому износу недвижимости, чем в равнинных районах. Фасады, столярные изделия, оборудование: все эти элементы подвергаются воздействию мороза, влажности и перепадов температуры. Поэтому следует рассчитывать на более частые ремонтные работы, чем в других местах. 

К этому добавляются расходы на услуги консьержа, уборку между арендаторами и управление арендой, если вы не проживаете на месте. Эти статьи значительно увеличивают годовые расходы.

Что касается фиксированных расходов, то в горных кондоминиумах они являются высокими из-за централизованного отопления, уборки снега с подъездных путей и обслуживания общих частей здания. К этому добавляются местные налоги и специальные налоги, применимые к меблированным объектам туристического проживания. 

Наконец, не забудьте о специальных видах страхования: комплексное страхование жилья, адаптированное к горным климатическим условиям, и страхование от простоя, чтобы обеспечить стабильность ваших доходов в случае снижения спроса.

Где приобрести недвижимость, чтобы обеспечить максимальную рентабельность на горнолыжном курорте?

Все определяет местоположение. Высота над уровнем моря, размер горнолыжного курорта, доступность из крупных городов: эти три критерия в значительной степени определяют стоимость объекта недвижимости и его арендный потенциал. Представляем вам наш анализ курортов и перспективных возможностей.

Сравнение ведущих курортов: цена за м² и доходность (2025–2026 гг.)

Ориентировочные данные, основанные на рыночных тенденциях и наблюдениях на местах.

Разница в ценах между курортами отражает совершенно разные реалии: 

• В Валь-д'Изер или Куршевеле вы инвестируете в престиж и прирост стоимости недвижимости. 
• В Мерибеле вы сочетаете имидж высокого класса и доступ к крупнейшему в мире объединенному горнолыжному курорту: «3 Vallées». Клиентура здесь международная, семейная и лояльная. 
• Куршевель привлекает очень состоятельных клиентов, предпочитающих исключительные шале и услуги премиум-класса.
   

Курорты, расположенные на средней высоте или находящиеся в стадии развития, предлагают более доступные цены и порой более высокую валовую доходность. Вот несколько приблизительных и ориентировочных цифр, которые помогут вам составить общее представление:

Однокомнатные квартиры демонстрируют наилучшую валовую доходность, семейные квартиры — более стабильный рост стоимости, а престижные шале — меньшую доходность, но высокий потенциал прироста стоимости.

Как выбрать подходящий курорт… и подходящую недвижимость?

Высота над уровнем моря определяет гарантию снежного покрова. На высоте свыше 1 800 метров курортные сезоны проходят без неприятных сюрпризов. Затем проверьте наличие развлечений для всех сезонов:

• Оздоровительные центры и спа
• Культурные и спортивные мероприятия
• Инфраструктура для семейного отдыха
• Пешие прогулки и катание на горных велосипедах летом
   

Важна и транспортная доступность: близость к станции высокоскоростного поезда, автомагистрали или международному аэропорту облегчает краткосрочную аренду и спонтанные поездки.

Вы планируете приобрести недвижимость в Мерибеле? Наша команда поможет вам в реализации вашего проекта.

КАКОЙ РОСТ ЦЕНЫ МОЖНО ОЖИДАТЬ ПРИ ПЕРЕПРОДАЖЕ?

Недвижимость в горах обладает реальным потенциалом роста стоимости.

За 10 лет: от +20 % до +60 % в зависимости от курорта

КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ

• Дефицит земельных участков
• Известность курорта
• Высота над уровнем моря
• Качество объекта

Конкретно, при соблюдении вышеупомянутых критериев можно рассчитывать на средний прирост стоимости от 2 до 5 % в год. 

Налогообложение и механизмы оптимизации для выгодной покупки квартиры в горнолыжном курорте

Налогообложение, связанное с инвестициями в аренду недвижимости в горах, является важным моментом. В зависимости от выбранного режима ваши налоги могут варьироваться в два раза. Обзор доступных вариантов.

Вы сохраняете статус LMNP (непрофессиональный арендодатель меблированного жилья) до тех пор, пока ваши доходы от аренды не превышают 23 000 евро в год или остаются ниже ваших других доходов от трудовой деятельности. 

Как только оба этих порога будут превышены одновременно, вы переходите в статус LMP (профессиональный арендодатель меблированного жилья). Этот статус открывает дополнительные налоговые преимущества, в частности зачет убытков в общем доходе и возможное освобождение от налога на прирост капитала после пяти лет деятельности. Взамен этого повышаются административные требования и взимаются социальные взносы.

Закон Ле Мёра изменил правила микро-BIC с 2025 года. Для неклассифицированных объектов туристического проживания предельный доход снижается до 15 000 евро, а налоговая льгота сокращается до 30 %. Классифицированные объекты сохраняют льготу в размере 50 % при доходе до 77 700 евро. Таким образом, классификация вашей недвижимости становится реальным инструментом оптимизации.

Коммерческий договор аренды с оператором туристического жилья упрощает управление и дает доступ к выгодным амортизационным отчислениям. Возврат НДС при приобретении также возможен при определенных условиях.

Ошибки, которых следует избегать при первой инвестиции в недвижимость на курорте

Перед инвестированием:

☐ Не недооценивайте расходы
☐ Не покупайте по первому впечатлению
☐ Не игнорируйте сезонность
☐ Не переоценивайте арендную плату
☐ Не пренебрегайте вопросами налогообложения
☐ Не забывайте
о местных правилах ☐ Не покупайте недвижимость в неудачном месте
☐ Не забывайте о перепродаже
☐ Не управляйте самостоятельно без экспертной помощи

Этот чек-лист поможет вам избежать неудачной сделки.
 

Часто задаваемые вопросы: все, что нужно знать о доходности квартиры в горнолыжном курорте

КАКОВ МИНИМАЛЬНЫЙ БЮДЖЕТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ?

В 2026 году:

• Развивающиеся курорты: от 80 000 до 150 000 евро
• Семейные курорты: от 150 000 до 300 000 евро
• Курорты премиум-класса: от 300 000 до 1 млн евро и более

В Мерибеле:

• Студия: от 250 000 евро
• Семейная квартира: от 400 000 до 800 000 евро

Какова средняя доходность от аренды на курортах?

Валовая доходность варьируется в зависимости от курорта и типа недвижимости. На семейных курортах она обычно составляет от 5 до 8 %, тогда как на премиальных курортах — от 2 до 5 %. Студия, расположенная в удачном месте на динамично развивающемся курорте, легко приносит 6–7 % годовой валовой доходности.

Купить студию или просторную квартиру: что выбрать для максимальной рентабельности?

Однокомнатная квартира приносит более высокую доходность от аренды благодаря более доступной цене покупки и высокому спросу. С другой стороны, семейная квартира лучше растет в цене в долгосрочной перспективе и привлекает клиентов, готовых платить больше за неделю. Таким образом, ваш выбор зависит от вашей стратегии: немедленный доход или формирование капитала.

Как профинансировать покупку недвижимости в курортном городе?

Банки финансируют приобретение второго жилья с первоначальным взносом, который часто составляет от 10 до 20 %. Классический ипотечный кредит работает очень хорошо, а проценты по кредиту подлежат вычету, если вы выберете режим реального налогообложения в рамках LMNP. Некоторые учреждения также предлагают промежуточные кредиты или схемы, адаптированные для инвесторов, сдающих недвижимость в аренду.

Можно ли сдавать недвижимость в аренду круглый год?

Да, при условии, что вы выберете курорт, работающий круглый год. Мерибель, Куршевель или Ла-Плань привлекают как лыжников зимой, так и пеших туристов и велосипедистов летом. Местное агентство поможет вам оптимизировать график и сократить периоды простоя.

Вкратце, какие механизмы налоговых льгот существуют при покупке недвижимости в горнолыжном курорте?

Наиболее распространенным является статус LMNP с реальным налогообложением: он дает вам право на амортизацию и вычет расходов. Статус LMP подходит для крупных состояний и предоставляет дополнительные преимущества в отношении убытков и прироста стоимости. В случае туристического жилья коммерческий договор аренды дает право на возмещение НДС.

Когда лучше всего покупать квартиру в горах?

Весна и осень — наиболее благоприятные периоды. Мотивированные продавцы снижают цены после зимнего сезона, а конкуренция между покупателями уменьшается. Таким образом, у вас появляется больше пространства для переговоров. Рекомендуется приучить себя просматривать каталог доступных объектов в межсезонье.

ПРИВЛЕКАТЕЛЬНАЯ, НО СТРАТЕГИЧЕСКАЯ ИНВЕСТИЦИЯ

Недвижимость в горах сочетает в себе доходность, высокий спрос и долгосрочное повышение стоимости, а также возможность лично наслаждаться ею. Это комплексное вложение, но оно требует взвешенного выбора: местоположение, налогообложение и стратегия сдачи в аренду имеют решающее значение.

Для успешной реализации вашего проекта в Мерибеле решающую роль играет опора на местный опыт.

Агентство Saulire сопровождает вас на каждом этапе, чтобы обеспечить безопасность и оптимизировать ваши инвестиции.