14 лучших горнолыжных курортов Франции для инвестиций

Рынок недвижимости французских горнолыжных курортов демонстрирует завидную стабильность. Такая динамика привлекает инвесторов, стремящихся к стабильному доходу от аренды, налоговым льготам (в первую очередь по программе LMNP) и приобретению активов, стоимость которых со временем растет.

Однако необходимо выбрать правильный курорт. Высота над уровнем моря, горнолыжная зона, транспортная доступность, разнообразие развлечений: критерии выбора определяют разницу между прибыльной инвестицией и финансовой ямой.

Мы тщательно проанализировали 14 лучших горнолыжных курортов Франции, подходящих для инвестиций, от роскошных отелей Куршевеля до малоизвестных жемчужин Центрального массива. Вот наш вердикт.

• 14 курортов, проанализированных по объективным критериям: цена за м², доходность, устойчивость к климатическим изменениям
• 3 категории: престижные, семейные, развивающиеся курорты с высокой доходностью
• Конкретные советы по максимизации вашей доходности и избеганию ловушек

Почему стоит инвестировать в горнолыжный курорт?

Недвижимость в горах сочетает в себе три основных преимущества: регулярный доход от аренды, выгодные налоговые условия и долгосрочное увеличение стоимости активов.

Факторы, определяющие спрос на аренду в горах

Сезонный арендный потенциал французских курортов высок, чему способствует неуклонно растущий спрос со стороны французских и иностранных туристов. Альпы ежегодно привлекают миллионы посетителей, и этот поток обеспечивает стабильную заполняемость в курортах, расположенных в выгодных местах.

Что касается недвижимости, то дефицит земельных участков играет на руку владельцам. Участки под застройку становятся редкостью, природная среда находится под строгой охраной, а привлекательность горных районов остается неизменной из поколения в поколение. Недвижимость, приобретенная сегодня в известном курортном центре, как правило, со временем растет в цене.

Рынок также демонстрирует настоящую устойчивость к климатическим изменениям. Курорты уже принимают меры на опережение, диверсифицируя свою деятельность за пределами горнолыжного спорта. Длительный сезон, простирающийся от зимы до лета, повышает годовую рентабельность недвижимости благодаря расширенному спектру предложений:

• пешие прогулки
• горный велосипед
• гольф
• термальные процедуры и т. д.

Курорты премиум-класса, такие как Мерибель, Куршевель или Валь-д'Изер, сохраняют свою привлекательность для клиентов высокого уровня. Параллельно с этим появляются альтернативные курорты, которые благодаря соотношению цены и качества привлекают разнообразную клиентуру:

• семьи
• группы друзей
• международных туристов
• увлеченных спортсменов

Налоговые преимущества инвестиций в курортную недвижимость

• Программа Pinel, долгое время действовавшая в определенных переклассифицированных горных районах, завершилась 31 декабря 2024 года. 
• Теперь основной программой для инвестиций в горных районах является режим LMNP (непрофессиональная сдача в аренду меблированного жилья). Он позволяет амортизировать стоимость недвижимости и мебели, что значительно снижает налогообложение доходов от аренды. Однако следует отметить: с начала 2025 года амортизационные отчисления будут учитываться при расчете прироста стоимости в случае перепродажи.
• Деятельность в сфере парагостиничного бизнеса (завтрак, уборка, предоставление постельного белья) дает право на дополнительные преимущества, в частности на возмещение НДС при приобретении новых туристических резиденций. Такая оптимизация налогообложения недвижимости привлекает инвесторов, ищущих эффективную схему в долгосрочной перспективе.

Какие критерии следует учитывать при выборе идеального горнолыжного курорта для инвестиций?

Прежде чем подписать договор об инвестировании, лучше проанализировать курорт со всех сторон. Ряд факторов напрямую влияет на доходность и стоимость вашей недвижимости: местоположение, динамика рынка, доступность, туристическая привлекательность. Чтобы правильно выбрать квартиру в горах, обратите внимание на следующие показатели.

Курорт, отвечающий нескольким из этих критериев, обеспечивает вам настоящую страховку. Например, курорт «3 Vallées» сочетает в себе высокую высоту над уровнем моря, огромную территорию и лояльную международную клиентуру — все эти преимущества гарантируют надежность инвестиций в долгосрочной перспективе.

Важность снежного покрова и сезонности

Изменение климата побуждает инвесторов отдавать предпочтение высокогорным курортам, хорошо оснащённым системами искусственного оснежения. 

Совет от Saulire: начиная с высоты 1 400 м доступ к горнолыжному курорту не представляет трудностей, а искусственное оснежение дополняет естественный снежный покров. Мерибель-Моттаре, расположенный на высоте 1 750 м, как раз соответствует этим критериям. 

Ставка на курорты, предлагающие также круглогодичные развлечения (пешие прогулки, катание на горных велосипедах, термальные ванны), снижает зависимость от снега и обеспечивает стабильный доход от аренды в течение всего года.

Предложение на рынке недвижимости и типы доступных объектов

Выбор типа объекта зависит от вашей стратегии и местного спроса. Каждая категория клиентов ищет свой продукт.

Семейные квартиры и функциональные студии составляют основную часть спроса на сезонную аренду. Престижные шале, в свою очередь, ориентированы на более узкую, но готовую платить высокую арендную плату клиентуру.

14 лучших горнолыжных курортов Франции для инвестиций

Представляем вам наш рейтинг 14 лучших горнолыжных курортов Франции для инвестиций, составленный с учетом их местоположения и потенциальной доходности. 

Данная таблица дает общее представление, однако каждый курорт имеет свои особенности. Рассмотрим их подробнее, разделив на три основные категории.

Если вы ищете квартиру на продажу в Мерибель-Моттаре, вы попали в нужное место: мы знаем этот рынок как свои пять пальцев.

1. Престижные курорты и курорты высокого класса

Следующие 5 направлений привлекают состоятельных международных клиентов, готовых заплатить высокую цену. Инвестиции требуют значительных вложений, однако недвижимость приносит соответствующую прибыль.

Мерибель

Мерибель занимает стратегическое положение в самом сердце «3 долин» — крупнейшего горнолыжного курорта в мире. Курорт привлекает клиентов премиум-класса, в частности из Франции и Великобритании, которых привлекает его савойская архитектура и эксклюзивные услуги. Доходность от аренды здесь достигает высоких показателей благодаря стабильной заполняемости как зимой, так и летом. Агентство Saulire сопровождает инвесторов на этом рынке уже более 40 лет.

Куршевель

Куршевель олицетворяет французский ультра-люкс. Цены в наиболее престижных районах Куршевеля 1850 иногда превышают 30 000 евро за квадратный метр. Курорт привлекает очень состоятельных международных клиентов, в частности из России и стран Ближнего Востока, благодаря своей высококлассной инфраструктуре: роскошные отели, рестораны с звездами Мишлен, элитные бутики. Инвестиции здесь носят прежде всего наследственный характер.

Валь-д'Изер

Валь-д'Изер сочетает в себе престиж и дефицит недвижимости. Курорт демонстрирует стабильную доходность, чему способствует лояльная и взыскательная клиентура. Его горнолыжный массив, соединенный с Тинь, а также олимпийская история повышают его привлекательность. Недвижимость, выставленная на продажу, встречается редко, что поддерживает цены в долгосрочной перспективе.

Межев

Межев обладает подлинным шармом, далеким от многоэтажных жилых комплексов курортов третьего поколения. Сохранившаяся архитектура и деревенская атмосфера привлекают традиционную клиентуру, приверженную савойскому стилю жизни. Двойная сезонность (лыжи зимой, гольф и пешие прогулки летом) способствует росту стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе.

Шамони

Шамони пользуется мировой известностью как колыбель альпинизма и место проведения первых зимних Олимпийских игр в 1924 году. Курорт очаровывает как летом, так и зимой благодаря Монблану и возможностям для активного отдыха на свежем воздухе. Эта постоянная привлекательность создает интересный потенциал для роста стоимости, даже несмотря на то, что рынок здесь уже является зрелым.

2. Семейные курорты с высоким потенциалом сдачи в аренду

Эти курорты делают ставку на доступные цены и дружескую атмосферу. Входной билет сюда обходится дешевле, а доходность от аренды порой не уступает крупным курортам.

Ле Менюир

Ле Менюир, третий по величине курорт в регионе «3 долины», предлагает цены, значительно ниже, чем в Куршевеле или Мерибеле. Семейная атмосфера и прямое сообщение с горнолыжным массивом «3 долины» привлекают постоянных клиентов. Доходность от аренды здесь высокая, чему способствует хороший уровень заполняемости в высокий сезон.

Ла-Плань и Лез-Арк

Эти два курорта горнолыжного комплекса Paradiski в совокупности насчитывают более 400 км трасс. Их размеры и разнообразие вариантов размещения обеспечивают высокий уровень заполняемости на протяжении всего сезона. Цены за квадратный метр здесь умеренные, что облегчает доступ для начинающих инвесторов.

Комблу

Комблу привлекает своим исключительным панорамным видом на Монблан и сохранившимся савойским шармом. Соотношение между ценой приобретения и доходностью от аренды здесь благоприятное, особенно по сравнению с Межевом, его более престижным соседом. Курорт привлекает клиентов, ищущих аутентичности и ценящих спокойный образ жизни традиционной деревни.

Гран-Борнан и Ла-Клюза

Эти два курорта в массиве Аравис сохраняют аутентичную деревенскую атмосферу. Их доступность из Аннеси и Женевы стимулирует местный рынок недвижимости. Клиентура, зачастую из региона, возвращается из года в год, обеспечивая стабильный доход от аренды. Ле-Гран-Борнан делает ставку на свой статус «Famille Plus», а Ла-Клюза — на свою молодую и праздничную атмосферу.

Развивающиеся и альтернативные курорты с высокой доходностью

Эти менее известные направления отличаются умеренными ценами на недвижимость и доходностью выше среднего. Они подходят инвесторам, которые предпочитают немедленную доходность увеличению стоимости активов.

Сен-Франсуа-Лоншам и Вальмейнье

Эти курорты в регионе Мориенн предлагают недвижимость по цене менее 4 000 евро за м², при этом доходность от аренды иногда превышает 8–10 %. Клиентура, состоящая преимущественно из семей, ищет хорошее соотношение цены и качества. Горнолыжный массив, соединяющий оба курорта, насчитывает более 165 км трасс.

Гюзе, Баллон-д'Альзас и Метабьеф

Диверсификация портфеля за пределами Альп представляет стратегический интерес. Гузе в Ариежских Пиренеях, Баллон-д'Альзас в Вогезах или Метабьеф в Юре демонстрируют высокую валовую доходность, обусловленную весьма доступными ценами на приобретение. Эти курорты завоевывают лояльность местной клиентуры, которая отличается постоянством и регулярностью посещений.

Сен-Лари и Мон-Дор

Сен-Лари в Пиренеях привлекает постоянных клиентов из юго-запада страны благодаря разнообразной территории и дружественной атмосфере. Мон-Дор в Центральном массиве сочетает в себе лыжный спорт и термальные курорты, что позволяет продлить туристический сезон далеко за пределы зимы. Эти доступные рынки подходят инвесторам, желающим выйти за пределы Альп с ограниченным стартовым капиталом.

Какие типы недвижимости следует приобретать для оптимизации доходности в горнолыжных курортах?

Престижные шале: инвестиция в недвижимость

Традиционное шале воплощает в себе альпийскую мечту в чистом виде, и эта эмоциональная составляющая напрямую отражается на финансовой стоимости. 

Дефицит земельных участков под застройку в крупных курортах обеспечивает постоянное повышение стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе. Состоятельные покупатели, часто британского, швейцарского или ближневосточного происхождения, ищут услуги высокого класса: 

• Частная сауна
• Камин 
• Доступ к лыжным трассам прямо от дома
• Специализированные услуги консьержа

Стоимость недельной аренды достигает пиковых значений во время школьных каникул, при этом в высокий сезон в курортном комплексе «3 Vallées» цены иногда превышают 15 000 евро. 

Обратная сторона медали? Значительная первоначальная инвестиция, как правило, превышающая миллион евро, а также высокие расходы на обслуживание: уборка снега, обслуживание джакузи, отопление больших площадей. Таким образом, данный вид приобретения предназначен для инвесторов, располагающих солидным капиталом и имеющих долгосрочную перспективу в отношении своего имущества на несколько десятилетий.

Квартиры в жилых комплексах: компромисс между доходностью и простотой

Семьи и группы друзей составляют основную часть клиентов, арендующих жилье в горах, и их потребности сходятся в одном формате: просторная квартира в жилом комплексе. Как минимум три спальни, светлая гостиная, шкафчик для лыж у подножия здания — вот выигрышная комбинация. 

Повседневное управление легко делегировать местной консьерж-службе или агентству курорта, чтобы освободить владельца от операционных забот. Расходы на обслуживание кондоминиума остаются под контролем по сравнению с отдельным шале, а уровень заполняемости впечатляет благодаря привлекательности для семейного отдыха. 

Что касается бюджета, то в большинстве случаев следует рассчитывать на сумму от 300 000 до 800 000 евро в зависимости от курорта и местоположения (семейные курорты, такие как Ле Менюир, Ла Плань или Ле Арк, остаются доступными в этом ценовом диапазоне, тогда как Мерибель или Куршевель часто требуют вложения свыше миллиона евро за семейную квартиру в хорошем месте). 

Эта формула привлекает инвесторов, ищущих баланс между стабильной доходностью от аренды и простотой в оформлении документов, без обязательств, связанных с отдельно стоящим объектом недвижимости.

Студии и небольшие квартиры: оптимизация чистой доходности

С начальной стоимостью, часто не превышающей 200 000 евро, студия в курортном поселке привлекает начинающих инвесторов или тех, кто желает диверсифицировать свой портфель, не вкладывая слишком значительный капитал. Целевая аудитория арендаторов: 

• Молодые лыжники, путешествующие с друзьями
• Пары, уезжающие в романтический отпуск
• Сезонные работники, ищущие временное жилье 

В данном сегменте естественным образом наблюдается более высокая текучесть арендаторов, поскольку пребывание обычно ограничивается короткими сроками — от двух до четырёх ночей — в дни удлинённых выходных. 

Валовая доходность часто превышает 6 %, а в развивающихся курортах — даже 8 %. Однако имейте в виду, что внесезонная вакантность в большей степени затрагивает небольшие площади: пустующая однокомнатная квартира в мае приносит нулевой доход. Ежемесячные расходы остаются невысокими, но из-за высокой текучести арендаторов изнашивание мебели ускоряется. 

Этот сегмент подходит инвесторам, готовым оптимизировать каждую сданную в аренду неделю, даже если это означает более выраженную сезонность.

Как максимизировать доходность аренды и эффективность управления недвижимостью в курортном поселке?

Купить квартиру в горнолыжном курорте — это одно. А вот правильно обеспечить её рентабельность — совсем другое. К счастью, существует несколько способов, и первый вопрос, который необходимо решить, касается способа управления.

Делегированное управление или прямое управление: выбор зависит от вашей доступности и склонности к оперативной работе.

Статус LMNP подходит большинству инвесторов благодаря выгодному налоговому режиму. Статус LMP предназначен для тех, чьи доходы от аренды превышают 23 000 евро в год и составляют более 50 % доходов семьи.

Что касается видимости, размещение объявлений на нескольких каналах повышает вашу заполняемость: Airbnb, Booking, Abritel, а также специализированные платформы для горных курортов.

Преимущества объекта имеют решающее значение для установления цен:

• Современная меблировка с использованием уютных материалов
• Тщательно продуманный декор с горными мотивами
• Оборудование премиум-класса: кофеварка высокого качества, качественное постельное белье
• Дополнительные услуги: отапливаемое помещение для хранения лыж, услуги консьержа, доступ в спа-центр

Необходимо также продумать работу в низкий сезон: летняя аренда для любителей пеших прогулок и горных велосипедов, сниженные тарифы в межсезонье, длительные пребывания вне школьных каникул.

Наконец, предусмотрите регулярные расходы:

• Ежегодное техническое обслуживание и мелкий ремонт
• Расходы на обслуживание кондоминиума и фонд ремонта
• Налог на недвижимость и туристический сбор
• Специальная комплексная страховка для горных районов

Вы владеете недвижимостью в Мерибель-Моттаре и желаете передать управление ею на аутсорсинг? Наша команда оказывает поддержку уже более 40 лет: профессиональные фотографии, виртуальные туры 360°, размещение объявлений на лучших каналах и индивидуальное сопровождение в течение всего года. Узнайте больше о нашей поддержке для владельцев

Каковы риски и ограничения инвестиций в горнолыжные курорты?

Инвестиции в один из лучших горнолыжных курортов Франции на бумаге выглядят заманчиво. Но скажем прямо: на неподготовленных покупателей подстерегают определенные подводные камни. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Риски, которые следует предусмотреть:

• Выраженная сезонность: доходность в значительной степени зависит от зимнего сезона, и зима без снега или досрочное закрытие трасс напрямую сказываются на ваших доходах от аренды
• Ускоренный износ имущества: высота над уровнем моря, мороз, влажность и перепады температур приводят к износу фасадов, столярных изделий и оборудования гораздо быстрее, чем в равнинных районах
• Изменения в законодательстве: ограничения в области градостроительства, новые энергетические нормы, повышение местных налогов, требования к энергоэффективности (DPE) при сезонной аренде... правовая база регулярно меняется
• Незаполненность аренды в межсезонье: если курорт не развил летние развлечения, ваша недвижимость рискует простаивать несколько месяцев в году
• Незнание местного рынка: покупка без анализа ценовых тенденций и динамики курорта чревата неприятными сюрпризами при перепродаже

Рекомендуемые меры:

• Отдавайте предпочтение курортам, которые диверсифицировали свою деятельность: горные велосипеды, пешие прогулки, трейл-бег, оздоровительные услуги... эти факторы роста позволяют сгладить доходы в течение года
• Изучите динамику местного рынка недвижимости за последние десять лет: стабильная или восходящая кривая вызывает доверие
• Планируйте профилактические ремонтные работы и с самого начала выбирайте материалы, устойчивые к альпийским климатическим условиям
• Диверсифицируйте свой портфель, распределив его по нескольким курортам или горным массивам: неблагоприятные события в одной долине не повлияют на весь ваш имущественный комплекс

Благодаря тщательному предварительному анализу и нескольким простым мерам предосторожности эти риски становятся вполне управляемыми.