ЭНЕРГОЭФФЕКТИВНОСТЬ И СЕЗОННАЯ АРЕНДА В ГОРАТАЯХ: ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ? (копия)

В течение нескольких лет диагностика энергетической эффективности (DPE) стала одним из основных критериев жилищной политики во Франции. Долгое время считавшаяся второстепенным вопросом для сезонных арендодателей, энергетическая эффективность теперь становится важным фактором и в горных курортах. В Мерибеле, Куршевеле или в 3-х долинах владельцы и инвесторы должны учитывать значительные изменения в нормативной базе.

Недавние законы — закон о климате и устойчивости, закон Ле Мера (ноябрь 2024 г.) и PLF 2024 — постепенно включили меблированные туристические апартаменты в сферу энергетических обязательств. К этому добавляется значительное изменение, вступающее в силу с января 2026 года, с новым способом расчета DPE, особенно благоприятным для горных домов, отапливаемых электричеством.

ДПЭ больше не определяет только стоимость недвижимости: теперь он влияет на право аренды, налогообложение, рентабельность и долговечность инвестиций.

Ключевые моменты этой статьи:

• DPE постепенно становится обязательным для сезонной аренды, с четким графиком.

• Это в значительной степени касается жилья в горных районах, однако новый расчет 2026 года меняет ситуацию.

• Предвидение позволяет обеспечить свое право на аренду и ее рентабельность.

Энергетическая эффективность и сезонная аренда в горах: почему эта тема становится актуальной?

В течение долгого времени сезонная аренда не подпадала под ограничения, налагаемые на долгосрочную аренду. Эта ситуация постепенно изменилась в связи с двумя важными факторами: борьбой с неэффективным энергопотреблением и значительным увеличением количества меблированных туристических объектов.

В горнолыжных курортах большая часть жилья была построена в 1970-1990 годах. В результате значительная доля объектов недвижимости получила класс F или G, в частности из-за высоты над уровнем моря, сурового климата и устаревшей теплоизоляции.

Цель государственных органов двояка:

• улучшить общую энергоэффективность жилого фонда,

• сохранить туристическую привлекательность, не жертвуя при этом климатическими проблемами.

Однако горы имеют ряд важных особенностей: многоквартирные дома, частое использование электрического отопления, серьезные технические ограничения. Именно с учетом этих реалий новый DPE, который вступит в силу 1 января 2026 года, изменяет коэффициент преобразования электроэнергии с 2,3 до 1,9.

В результате многие жилые помещения автоматически получат более высокий класс энергоэффективности без проведения ремонтных работ.

Все DPE, выпущенные после 1 января 2026 года, будут автоматически включать этот новый расчет.

Является ли DPE обязательным для сезонного арендования в курортной зоне?

Ответ теперь — да, постепенно.

До принятия закона Ле Мера (ноябрь 2024 года) нормативные акты оставались неясными. Сезонная аренда жилья не подпадала под запреты на аренду, связанные с DPE. Эта неоднозначность была устранена.

Что изменится с вступлением в силу закона Ле Мера

Закон теперь различает:

• существующие, уже зарегистрированные меблированные туристические апартаменты

• новые меблированные апартаменты, выставленные на рынок.

Он вводит логику постепенного приведения в соответствие с правилами классической аренды.

График запретов, связанных с DPE

Эти пороги также применяются к сезонной аренде, за некоторыми исключениями.

Особые случаи, о которых следует знать

• Основное жилье, сдаваемое в аренду на разовой основе

• Аренда менее 120 дней в году

• Отсутствие изменения назначения в некоторых коммунах

Местные органы власти (муниципалитеты и межмуниципальные объединения) играют ключевую роль в контроле, особенно в таких популярных районах, как Мерибель или Куршевель.

Какие объекты недвижимости подпадают под обязательное энергетическое аудит?

Обязанность распространяется на:

• вторые дома, регулярно сдаваемые в аренду на сезон,

• меблированные квартиры, подлежащие разрешению на изменение назначения,

• жилье, сдаваемое в аренду более 120 дней в году.

⚠️ Даже если новый DPE 2026 улучшает оценку, реальный тепловой комфорт не изменяется. Жилье, которое переходит из категории F в категорию E, на практике остается энергоемким.

Какие санкции предусмотрены в случае несоблюдения требований?

Несоблюдение обязательств влечет за собой:

• ежедневным штрафом до 100 евро,

• штрафу в размере до 5000 евро,

• лишение разрешения на аренду,

• штрафам в случае ложного заявления.

В некоторых коммунах могут налагаться несколько санкций одновременно.

Как провести энергетическую диагностику для сезонной аренды в горах?

Процедура остается такой же, как и для классического DPE, с учетом специфических мер предосторожности, связанных с горной местностью.

Диагностика должна проводиться сертифицированным специалистом COFRAC, зарегистрированным в ADEME. Средняя стоимость варьируется от 90 до 250 евро в зависимости от площади и сложности объекта.

В случае совместной собственности коллективный DPE может использоваться для некоторых данных в дополнение к индивидуальному DPE. В этом случае ценным источником информации является журнал технического обслуживания здания.

Срок действия DPE составляет 10 лет, за исключением случаев значительных изменений в методе расчета.

Дополнительная информация по этой статье

Какую информацию и документы необходимо подготовить?

• Планы жилья и точная площадь

• Информация об изоляции (стены, крыша, полы)

• Тип отопления и горячего водоснабжения

• История выполненных работ

• Выписки из журнала технического обслуживания кондоминиума

Уполномоченные специалисты и передовые практики

• Проверка сертификации COFRAC

• Убедитесь, что DPE передан в обсерваторию ADEME

• Избегайте диагностики, проводимой без полного осмотра

• Сравнить несколько смет, чтобы избежать неправомерных действий

Как улучшить DPE вашего объекта недвижимости в горах? Работы и стратегии по оптимизации энергопотребления

Улучшение DPE в горной местности требует целенаправленного подхода. Наиболее значительные выгоды редко достигаются за счет одного вида работ.

Задача двоякая: соблюдать нормативные требования и сохранить привлекательность объекта для аренды. Энергетический аудит часто позволяет расставить приоритеты и заранее предвидеть решения, которые будут приняты в кондоминиуме.

Изоляция: приоритет для жилья в горных районах

В горных районах теплопотери значительны:

• до 30 % через крышу,

• 20 % через стены,

• 10–15 % через полы.

Существуют различные решения:

• теплоизоляция снаружи (коллективная),

• целенаправленная внутренняя изоляция,

• высокоэффективные материалы, адаптированные к климатическим условиям.

Системы отопления и горячего водоснабжения: какие решения подходят для высокогорья?

Замена старых электрических конвекторов, оптимизация коллективного отопления или интеграция возобновляемых источников энергии (в зависимости от возможности) часто позволяют повысить класс энергоэффективности на одну-две ступени.

Высокогорные условия требуют использования прочного и адаптированного оборудования.

Окна и вентиляция: не забывайте ограничивать потери тепла!

Сегодня двойное или тройное остекление является обязательным условием. Правильно подобранная система вентиляции, в некоторых случаях даже с двойным потоком, улучшает как энергоэффективность, так и комфорт.

Какие субсидии на энергетическую реновацию доступны для сезонных арендодателей в горных районах?

Вопреки распространенному мнению, некоторые виды помощи по-прежнему доступны:

• CEE (сертификаты энергосбережения),

• местные или региональные субсидии,

• беспроцентный эко-кредит для совладельцев недвижимости,

• MaPrimeRénov’ при определенных условиях.

В отношении вторых домов возможности более ограничены, однако в курортных зонах появляются инновационные схемы (передача участков, увеличение средств на ремонтные работы).

Правильное планирование позволяет значительно сократить остаточные расходы.

Влияние DPE на рентабельность и налогообложение сезонного аренды

Налогообложение меблированных туристических объектов изменилось в 2024–2025 годах:

• снижением некоторых льгот,

• более строгое ограничение доходов.

В этом контексте DPE становится стратегическим рычагом:

• низкий рейтинг может привести к исключению объекта из рынка,

• хорошая оценка повышает привлекательность,

• энергетические затраты напрямую влияют на рентабельность.

В среднесрочной перспективе объекты с низким рейтингом рискуют понести двойное наказание: потеря права на сдачу в аренду и более низкая стоимость при перепродаже, в отличие от отремонтированного жилья.

ДПЭ при сезонной аренде в горах больше не является простой формальностью. Теперь это инструмент управления имуществом, который определяет рентабельность, соответствие и долговечность инвестиций.
Предвидеть сроки, понять новые правила и действовать целенаправленно — сегодня это единственная жизнеспособная стратегия для владельцев недвижимости в курортных зонах.