Приобретение недвижимости в горах: какова налоговая система? Как ее оптимизировать?

Инвестиции в недвижимость в горах — это гораздо больше, чем просто любовь к заснеженным вершинам.

Это эффективная стратегия управления капиталом, которая сочетает в себе повышение стоимости недвижимости, сезонный доход от аренды и часто малоизвестные налоговые льготы. Между возмещением НДС, статусом LMNP (непрофессиональная аренда меблированного жилья) и механизмами освобождения от налогов существует множество рычагов (однако необходимо знать, какие из них использовать).

Такие курорты, как Мерибель или Куршевель, демонстрируют исключительный потенциал аренды, с одними из самых высоких показателей занятости в зимний период в Европе. Однако налогообложение в горных районах подчиняется специфическим правилам, которые необходимо понимать перед подписанием договора.

• Возврат НДС в размере 20% на новое жилье в туристических резиденциях (RT) или на новые программы вне RT может составить десятки тысяч евро экономии.
• Статус LMNP позволяет получать доход от аренды с низким налогообложением благодаря бухгалтерской амортизации.
• Некоторые механизмы могут суммироваться, но существуют и подводные камни: переквалификация налогообложения, досрочный возврат НДС, пороги, которые нельзя превышать.

Независимо от того, ищете ли вы жилье для отдыха или чисто инвестиционную недвижимость, вы можете ознакомиться с нашим каталогом недвижимости в Мерибеле, чтобы реализовать свой проект.

Каковы специфические налоговые преимущества покупки недвижимости в горах?

Покупка недвижимости в горах открывает доступ к целевым налоговым механизмам, которые не всегда доступны в равнинных или прибрежных районах. Возврат НДС, муниципальные льготы и специальные зоны создают благоприятные условия для опытных инвесторов.
Однако необходимо знать эти механизмы, чтобы воспользоваться ими.

Возврат НДС на новую недвижимость

Первый и не менее важный рычаг: покупка новой недвижимости в классифицированном туристическом комплексе или просто жилья в новом доме позволяет вернуть 20% НДС.
Конкретно, при покупке квартиры по цене 300 000 евро с НДС вы получаете возмещение НДС в размере 50 000 евро.
Условие? Подписание коммерческого договора аренды на срок не менее 9 лет с управляющей компанией или договора аренды с гостиничными услугами.

Это значительное преимущество.
Однако следует помнить: для возврата НДС необходимо сохранять собственность в течение как минимум 20 лет. Выход
из договора до истечения 20 лет возможен при условии возврата части НДС. Эта часть рассчитывается пропорционально оставшемуся сроку.

Зоны сельской ревитализации (ZRR)

Некоторые горные коммуны классифицируются как зоны сельской ревитализации.
Эта классификация дает право на значительные налоговые льготы: временное освобождение от налога на прибыль для предприятий, которые там открываются, а иногда и освобождение от налога на недвижимость на несколько лет.

Для инвестора это означает снижение налогового бремени в первые годы (что является значительной поддержкой на начальном этапе).

Закон «Горы II»

Принятый в 2016 году закон «Монтань II» усиливает защиту горных территорий и одновременно облегчает инвестиции.
Он упрощает правила градостроительства в определенных зонах и поощряет реконструкцию туристической недвижимости.

Для инвесторов это означает более четкое регулирование проектов реконструкции, которые в некоторых случаях могут претендовать на специальную помощь.

Освобождение от налога на недвижимость

Несколько горных коммун предоставляют освобождение от налога на недвижимость для новых построек, как правило, на два года.
Некоторые идут еще дальше, предлагая дополнительные льготы для отремонтированного жилья или туристических резиденций. Перед покупкой

обратитесь за информацией непосредственно в мэрию: эти льготы варьируются от коммуны к коммуне.
 

Как работает статус LMNP для недвижимости в горах?

Статус «непрофессионального арендодателя меблированного жилья» остается одним из самых привлекательных налоговых режимов для инвестиций в аренду недвижимости в горных районах.
Он сочетает в себе административную простоту и существенные налоговые льготы при условии соблюдения ряда конкретных критериев.

Условия получения статуса LMNP в горных районах

Чтобы получить статус LMNP, ваши доходы от аренды меблированной недвижимости должны быть ниже 23 000 евро в год и составлять менее 50 % вашего общего дохода.

Превышение этих двух пороговых значений приведет к переходу в статус LMP (профессиональный арендодатель меблированной недвижимости) с совершенно другими налоговыми последствиями.

Недвижимость должна сдаваться в аренду с мебелью и минимальным набором оборудования, определенным декретом № 2015-981 от 31 июля 2015 года: постельные принадлежности, плита, холодильник, духовка или микроволновая печь, посуда и кухонные принадлежности, столы и стулья, шкафы, осветительные приборы и средства для уборки.
В горнолыжных курортах этот критерий, как правило, легко выполнить, поскольку сезонная аренда подразумевает предоставление готового к проживанию жилья.

Хорошая новость: регистрация в торговом реестре не требуется.
Достаточно подать заявление о начале деятельности через единое окно INPI, чтобы получить номер SIRET.

Налоговые преимущества LMNP в горах

Именно здесь статус LMNP становится действительно интересным. В
рамках режима реального налогообложения вы вычитаете все свои фактические расходы: проценты по кредиту, управленческие расходы, страхование, налог на недвижимость, ремонтные работы, расходы на совместное владение...

Однако настоящим преимуществом является амортизация.
Вы амортизируете недвижимость в течение 20–40 лет, а мебель — в течение 7–10 лет.
Этот бухгалтерский механизм снижает (или даже аннулирует) вашу налогооблагаемую базу на многие годы.

Рассмотрим конкретный пример:
Квартира в Мерибеле, приобретенная за 350 000 евро, приносит 18 000 евро годовой арендной платы.
После вычета расходов (6000 евро) и амортизации (около 9000 евро) налогооблагаемый доход снижается до 3000 евро.
Налоговая экономия значительна.

А что, если ваши расходы превышают доходы? Дефицит может быть перенесен на 10 лет, что защищает ваши будущие доходы от аренды.

Каковы особенности закона Пинеля в горных районах?

Закон Пинеля позволяет снизить налог на 12–21 % от покупной цены в зависимости от выбранного срока аренды (6, 9 или 12 лет).
Однако его применение в горных районах подчиняется ограничениям по зонированию, что снижает его привлекательность в некоторых курортных зонах.

Не все горные коммуны имеют право на участие в программе.
Закон Пинеля в основном применяется к зонам B1 и B2, а также к зоне A для некоторых крупных агломераций, расположенных вблизи курортов. Коммуны, отнесенные к зоне C (часто это наиболее сельские деревни), исключены из программы.

Пределы арендной платы, установленные законом Pinel, представляют собой серьезную проблему в туристических курортах.
В Куршевеле или Мерибеле рыночная арендная плата значительно превышает установленные законом пределы.
В результате вы сдаете в аренду по цене ниже рыночной, что снижает рентабельность.

Стандарт RT2020 обязателен для всех новых зданий, подпадающих под действие закона Pinel.
На высокогорье тепловые ограничения повышают стоимость строительства, но также гарантируют лучшую энергоэффективность (аргумент в пользу арендаторов, для которых важен комфорт).

Последний момент, который следует учитывать: программа Pinel требует аренды на год, что исключает сезонную аренду.
Однако именно эта модель аренды является наиболее рентабельной в горнолыжных курортах.
Для инвестора, ориентированного на сезонный доход, программа Pinel часто не является оптимальным выбором.

Как оптимизировать налогообложение при покупке туристической резиденции?

Туристические резиденции в горах предлагают особые налоговые условия, которые, при правильном использовании, позволяют значительно снизить налоговую нагрузку и при этом получать регулярный доход от аренды. Ваше
внимание заслуживают два основных рычага: возмещение НДС и вычитаемые расходы.

Возврат НДС: инструкция по применению

Для возврата 20% НДС с вашей новой покупки необходимо выполнить три условия:
- Недвижимость должна быть новой или находиться в стадии строительства (VEFA),
- Вы должны подписать коммерческий договор аренды сроком не менее 9 лет с оператором или договор аренды с гостиничными услугами,
- Предлагаемые услуги должны включать как минимум 3 из 4 гостиничных услуг, а именно: прием клиентов, предоставление постельного белья, регулярную уборку помещений и предоставление завтрака.

Возмещение обычно производится в течение 6 месяцев после подачи заявления в налоговую службу.
Однако следует помнить об обязательстве на 20 лет: любая перепродажа до истечения этого срока влечет за собой пропорциональное возмещение возмещенного НДС. Перед принятием решения о досрочной
перепродаже необходимо произвести соответствующие расчеты.

Специфические вычитаемые расходы

Помимо обычных расходов, туристические резиденции генерируют специфические вычитаемые расходы.
Гонорары за управление арендой, выплачиваемые оператору, часто составляют от 15 до 25 % доходов (значительный расход, но полностью вычитаемый).

Расходы на совместное владение, содержание общих частей и оборудования (бассейн, спа, тренажерный зал), многорисковое страхование и страхование от убытков: все это снижает вашу налогооблагаемую базу. Работы по ремонту и приведению в соответствие с нормами, которые часто проводятся в старых резиденциях, также подлежат вычету в рамках реального режима.

Каких налоговых ловушек следует избегать при покупке недвижимости в горах?

Инвестиции в недвижимость в горах сопряжены со специфическими налоговыми рисками, о которых многие инвесторы узнают слишком поздно.
Ошибка в пороге, досрочный выход или неполная декларация могут превратить хорошую инвестицию в административный кошмар.

Первая серьезная ловушка: переквалификация в LMP.
Если ваши доходы от сдачи в аренду меблированного жилья превышают 23 000 евро в год и составляют более 50 % ваших доходов, вы автоматически переходите в категорию профессионального арендодателя меблированного жилья.
Каковы последствия? Режим профессиональной прибыли, социальные взносы с прибыли и потеря некоторых преимуществ LMNP.

Вторая опасность: досрочное расторжение коммерческого договора аренды.
При перепродаже до истечения 20-летнего срока обязательства по НДС необходимо вернуть часть возмещенного НДС. При
стоимости недвижимости 400 000 евро сумма может составить несколько десятков тысяч евро.

Третья опасность: незадекларированные сезонные доходы от аренды.
Налоговая администрация теперь сверяет данные платформ по аренде (Airbnb, Booking) с декларациями о доходах. В глазах
налоговых органов упущение редко бывает случайным.

Не забывайте также о влиянии статуса объекта недвижимости. Второй
дом не пользуется такими же льготами, как основной дом, в случае перепродажи.
Прибыль облагается налогом по убывающей шкале, с полным освобождением от подоходного налога через 22 года и от социальных отчислений через 30 лет.

Наконец, будьте осторожны с обещаниями гарантированной доходности, которые дают некоторые застройщики.
Эти обязательства иногда скрывают искусственно завышенную арендную плату, которая снижается после истечения гарантийного срока.
Внимательно изучите цифры, прежде чем подписать договор.

Чтобы глубже изучить вопрос рентабельности, ознакомьтесь с нашей специальной статьей: инвестиции в горах, для кого и зачем?

Как выбрать оптимальную налоговую схему для вашего проекта?

Проанализируйте свою текущую налоговую ситуацию

Прежде чем выбрать схему, заложите правильную основу для анализа.
Какова ваша предельная ставка налога? Налогоплательщик с ставкой 30% не получает такой же выгоды от снижения налога, как налогоплательщик с ставкой 41%.

Ваша способность брать на себя долговые обязательства и ваш личный вклад также определяют тип возможного механизма.

Уточните свои цели: хотите ли вы немедленно снизить свои налоги, получить дополнительный доход для пенсии или создать передаваемое по наследству имущество?

Часто задаваемые вопросы — Все о налогообложении покупки недвижимости в горах

Можно ли комбинировать несколько механизмов налогообложения при покупке недвижимости в горах?

Комбинирование возможно, но ограничено.
Вы можете совместить статус LMNP с возмещением НДС, если недвижимость находится в туристическом комплексе с коммерческим договором аренды или под управлением.
Однако Pinel и LMNP несовместимы для одной и той же недвижимости. Общий
предельный уровень налоговых льгот в 10 000 евро в год также ограничивает интерес к комбинированию механизмов.

В чем заключается налоговая разница между сезонной арендой и арендой на год?

Сезонная аренда относится к промышленным и коммерческим доходам (BIC) с вычетом 50% по микро-BIC, против 30% для обычных доходов от недвижимости. Реальные
вычитаемые расходы также более многочисленны.
Годовая аренда без обслуживания относится к доходам от недвижимости с вычетом 30% по микро-foncier.
Реальный режим часто выгоден для сезонной аренды в горах.

Каковы налоговые последствия перепродажи недвижимости в режиме LMNP?

В режиме LMNP прирост стоимости рассчитывается в соответствии с режимом для физических лиц: цена продажи минус цена покупки, без восстановления произведенных амортизационных отчислений. Это значительное преимущество. Полное
освобождение от уплаты налога на доходы наступает через 22 года, а от уплаты социальных взносов — через 30 лет.
Если перепродать слишком рано, налогообложение может оказаться значительным.

Для более подробного анализа ознакомьтесь с нашей статьей: выгодно ли приобретать квартиру в горнолыжном курорте?

Какие горнолыжные курорты наиболее интересны для инвестиций?

Курорты Трёх долин (Мерибель, Куршевель, Валь Торанс, Ле Менюир) доминируют на рынке благодаря своей международной известности и обширной территории.
Мерибель предлагает хороший баланс между доходностью и входной ценой, в то время как Куршевель привлекает клиентуру класса «ультра-премиум» с высокой стоимостью недвижимости.

Более уединенные курорты, такие как Ла-Розьер или Шатель, предлагают доступные цены с интересным потенциалом роста стоимости.