Налог на жилье и вторая недвижимость: касается ли это вас?

С 2023 года налог на жилье для основного места проживания отменен для всех французских домохозяйств. Хорошая новость? Не торопитесь с выводами. Вторичное жилье и пустующие квартиры по-прежнему подлежат полному налогообложению. И различие между этими двумя категориями имеет большое значение: от него зависит сумма, которую вам придется уплатить, льготы, на которые вы можете претендовать, а также необходимые процедуры.

Для владельцев недвижимости в горнолыжных курортах (Мерибель, Куршевель и окрестности) этот вопрос стоит еще острее. Учитывая различия между зонами с ограниченным предложением жилья и туристическими зонами, муниципальные надбавки и обязательства по подаче деклараций, лучше точно знать, во что вы ввязываетесь.

Что нужно запомнить:

• Налог на жилье подлежит уплате за любое второе жилье, независимо от того, проживаете ли вы в нем две недели или шесть месяцев в году
• Незанятое жилье (немеблированное, незаселенное) может облагаться специальным налогом в размере до 34 % от его кадастровой арендной стоимости
• Существует несколько случаев освобождения от уплаты налога, в частности для лиц, проживающих в домах престарелых, возвращающихся экспатриантов и некоторых объектов меблированного туристического жилья в сельской местности
• Не стесняйтесь ознакомиться со всеми нашими руководствами, прежде чем принять решение о покупке квартиры в Мерибеле

Налог на жилье для вторых домов: кого он коснется в 2026 году?

Любое меблированное жилье, которое не является вашим основным местом жительства по состоянию на 1 января налогового года, считается вторым жильем. Вы обязаны уплачивать налог на жилье, если являетесь его владельцем, пользователем или даже арендатором на год. Для начисления налога не требуется никакого минимального порога занятости.

Что конкретно это охватывает? Вашу квартиру в Мерибеле, где вы проводите зимние каникулы. Семейный дом в Бретани, в котором вы проживаете три недели в августе. Однокомнатную квартиру, которую вы держите меблированной «на всякий случай» в городе, где вы больше не живете. Но все же нужно правильно выбрать квартиру в горах.

Решающим критерием является то, что жилье меблировано и не является вашим основным местом жительства. Неважно, спите ли вы там две ночи в год или два месяца!

Некоторые ситуации заслуживают особого внимания:

1. Служебное жилье, предоставленное работодателем, может рассматриваться как второе жилье, если у вас есть другая недвижимость в другом месте, заявленная в качестве основного места жительства
2. Арендаторы, проживающие в втором жилье на годовой основе, также обязаны уплачивать налог, а не только владельцы
3. В случае разделения прав собственности налогоплательщиком по закону является лицо, обладающее правом пользования (а не владелец, не обладающий правом пользования)

У вас есть сомнения относительно классификации вашей недвижимости? Проверьте свою декларацию о проживании на сайте impots.gouv.fr. Именно она является достоверным документом для налоговых органов.

Как заявить о втором жилье в налоговых органах?

Каждый собственник должен задекларировать характер использования своей недвижимости до 1 июля каждого года. Эта обязанность, введенная в 2023 году, распространяется на всю недвижимость без исключения, включая гаражи и хозяйственные постройки.

Процедура осуществляется онлайн в вашем личном кабинете на сайте impots.gouv.fr в разделе «Управление моей недвижимостью». Там вы указываете, является ли жилье основным, вторым, сданным в аренду или пустующим. В случае сдачи в аренду вы также должны указать данные арендаторов (фамилия, имя, дата рождения).

Вам это кажется утомительным? Возможно. Но пропуск этого этапа обходится дорого… Администрация налагает штраф в размере 150 евро за каждое помещение в случае упущения, ошибки или неточной декларации. А поскольку налоговые органы теперь сверяют кадастровые данные с налоговыми декларациями, несоответствия быстро выявляются.

Как рассчитывается налог на жилье для отдыха?

Размер налога на жилье для второго дома зависит от кадастровой арендной стоимости объекта, которая ежегодно пересматривается с помощью коэффициента, утверждаемого в законе о бюджете. Затем эта теоретическая сумма умножается на ставку налога, установленную вашим муниципалитетом и, в случае необходимости, межмуниципальным объединением.

Именно здесь для владельцев недвижимости в курортных зонах ситуация усложняется.

В зонах с напряженным рынком жилья (муниципалитеты, где спрос на жилье значительно превышает предложение) муниципалитеты могут утвердить надбавку в размере до 60 % от муниципальной доли.

Мерибель, Куршевель и большинство крупных альпийских курортов относятся к этой категории. Таким образом, налог на квартиру, базовая ставка которого составляет 2 000 евро, после надбавки может вырасти до 3 200 евро.

Уведомление о налоге обычно приходит в последнем квартале года, а оплата должна быть произведена в декабре.

Некоторые льготы и особые случаи для вашего второго жилья

Освобождение от уплаты налога для лиц, проживающих в специализированных учреждениях

Если вы поступаете в дом престарелых или дом престарелых с медицинским обслуживанием, ваше прежнее основное жилье (ставшее фактически вторым домом) автоматически освобождается от налога на жилье. Эта мера применяется со следующего года после вашего поступления, без каких-либо дополнительных действий с вашей стороны.

Однако обратите внимание: это касается только прежнего основного места жительства. Если у вас есть другие вторые дома, они по-прежнему подлежат полному налогообложению. Освобождение от уплаты налога распространяется только на жилье, в котором вы проживали до поступления в учреждение.

Освобождение от налога в зонах возрождения сельских районов Франции (ZFRR)

В некоторых муниципалитетах, отнесенных к зоне возрождения сельских районов Франции, классифицированные туристические апартаменты с мебелью и гостевые комнаты могут быть освобождены от налога на жилье. Это освобождение не является автоматическим: для его применения в следующем году необходимо решение муниципального совета, принятое до 1 октября 2026 года.

Что касается формальностей, вам необходимо подать форму Cerfa № 13567*02 в ваш налоговый центр до 1 марта. Без этой декларации освобождение от налога не будет предоставлено, даже если муниципалитет проголосовал за него.

А как обстоит дело с экспатриантами и в исключительных ситуациях?

Вы возвращаетесь из-за границы и сохраняете жилье во Франции, которое не могли использовать в качестве основного места жительства? Освобождение от налога по-прежнему возможно, но для этого необходимо подать заявление в ваш налоговый центр, приложив подтверждающие документы, свидетельствующие о вынужденном характере ситуации.

Кроме того, если профессиональные или семейные обстоятельства не позволяют вам проживать в своей недвижимости (перевод на другую работу, длительная госпитализация, судебное разбирательство), вы можете запросить освобождение от надбавки в зоне повышенного спроса. Жилье по-прежнему облагается налогом, но без муниципальной надбавки.

Налог на пустующее жилье: часто встречающаяся путаница

Что такое налогооблагаемое пустующее жилье?

Незанятое жилье в налоговом смысле — это недвижимость без мебели, которая не заселена в течение как минимум одного года (для TLV, налога на незанятое жилье) или двух лет (для THLV, налога на жилье в отношении незанятого жилья). Жилье должно быть пригодным для проживания: подключенным к водопроводу и электросети, а также иметь исправные санитарные узлы.

TLV применяется в агломерациях с населением более 50 000 человек, где наблюдается значительный дисбаланс между спросом и предложением. THLV, в свою очередь, распространяется на коммуны, которые приняли решение о его введении, в том числе за пределами крупных агломераций. Непригодное для проживания жилье (обрушенная крыша, отсутствие отопления, подтвержденная антисанитария) не подпадает под действие этих двух налогов.

Полный расчет и ставки налогов на пустующие жилые помещения

База расчета идентична базе расчета классического налога на жилье: кадастровая арендная стоимость объекта. Изменяются только ставки.

Для налога на пустующее жилье (TLV) действует единая для всей страны прогрессивная шкала:

1. Первый год простоя: 17 % от кадастровой арендной стоимости
2. Начиная со второго года: 34 % от кадастровой арендной стоимости

Доходы от TLV полностью перечисляются в Anah (Национальное агентство по жилищному строительству) для финансирования программ реновации. THLV, напротив, применяет ставки, варьирующиеся в зависимости от муниципалитета, и пополняет непосредственно муниципальный бюджет.

Итак, как избежать налогообложения пустующего жилья?

Существует несколько способов исключить вашу недвижимость из сферы налогообложения. Самый очевидный — сдать её в аренду. Обычный договор аренды или договор аренды с возможностью переезда (сроком от 1 до 10 месяцев, предназначенный для студентов или работников, переезжающих по служебной необходимости) достаточно, чтобы подтвердить факт проживания в данном жилом помещении.

Другой вариант: меблировать объект. Меблированное, но незанятое жилье переходит в категорию «второго жилья», подлежащего обложению жилищным налогом, но не налогом THLV (что часто выгоднее в зависимости от муниципалитета).

Если ваше жилье требует ремонта перед сдачей в аренду, агентство Anah предлагает помощь в реновации. Программа «Zéro Logement Vacant», реализуемая местными органами власти, также сопровождает владельцев в их действиях. Обратитесь за информацией в вашу мэрию или межмуниципальный орган.

Формальности и обжалования: каковы ваши права в отношениях с налоговыми органами?

Вы оспариваете сумму налога или считаете, что имеете право на льготу, которая не была применена? Вы имеете право на подачу жалобы в соответствии с Общим налоговым кодексом. Срок подачи жалобы истекает 31 декабря года, следующего за годом взыскания налога.

Вам доступны два канала связи. Самый быстрый: защищенная почта в вашем личном кабинете на сайте impots.gouv.fr, раздел «Написать в налоговую администрацию». Вы также можете отправить заказное письмо в налоговый центр, контактные данные которого указаны в вашем уведомлении.

На время рассмотрения вашей жалобы у вас есть возможность запросить отсрочку платежа. Конкретно это означает, что вы не платите до тех пор, пока администрация не примет решение. Укажите это явно в своем письме или сообщении, в противном случае отсрочка не будет предоставлена.

Вам нужна оперативная информация, прежде чем приступать к официальным действиям? Телефонная служба налоговой инспекции (0809 401 401, звонок без доплаты) работает с понедельника по пятницу. Консультанты могут сообщить вам, оправдывает ли ваша ситуация подачу жалобы и какие подтверждающие документы необходимо собрать.

Правильное управление налогообложением недвижимости на горнолыжных курортах

Владельцы недвижимости в Мерибеле, Куршевеле или других альпийских курортах сталкиваются с особенно высоким уровнем местного налогообложения. Сочетание зачастую высоких кадастровых стоимостей аренды и надбавок в зонах повышенного спроса может привести к значительным суммам. Существует несколько способов контролировать расходы и оптимизировать ваше налогообложение.

Статус классифицированного объекта меблированной туристической аренды представляет реальный налоговый интерес в туристической зоне. Если ваша недвижимость классифицирована и сдается в аренду часть года, вы можете воспользоваться льготами по доходам от аренды (71% в рамках режима micro-BIC для классифицированных объектов меблированной аренды, при соблюдении определенных условий). Регулярная сезонная аренда также подтверждает занятость объекта, что позволяет избежать переквалификации в статус пустующего жилья. Не стесняйтесь ознакомиться с нашим полным руководством по инвестициям в LMNP в горных районах.

Следите за согласованностью ваших деклараций. Недвижимость, заявленная как «второй дом», но сдаваемая в аренду 30 недель в году через платформу бронирования, может вызвать проблемы. И наоборот, объект, заявленный как «меблированная туристическая недвижимость», но никогда не сдававшийся в аренду, вызовет вопросы. Налоговые органы сверяют налоговые данные, декларации о проживании и доходы, заявленные в категории BIC. Ошибки обходятся дорого, и не только в виде штрафов: переквалификация может повлечь за собой доначисление налогов за несколько лет.

А что, если вы продаете свою недвижимость? Нотариус производит пропорциональный расчет налога на жилье между продавцом и покупателем по той же логике, что и в случае с земельным налогом. Поскольку налог на жилье подлежит уплате жильцом по состоянию на 1 января, именно вы остаетесь его плательщиком, если продажа происходит в течение года. Пропорциональное распределение, согласованное у нотариуса, является результатом добровольного соглашения между сторонами, а не юридической обязанностью. Обсудите этот вопрос при заключении предварительного договора, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Последний совет: обратитесь к налоговому эксперту, специализирующемуся на недвижимости в горных районах. Правила меняются каждый год (новое зонирование, изменение ставок, реформа в сфере сдачи меблированных квартир в аренду туристам). Специалист, знакомый с местными особенностями, поможет вам избежать ошибок и найдет способы сэкономить, о которых вы бы сами не догадались.