Все, что нужно знать о режиме «пара-гостиничном»: ваша аренда — как в отеле!

Инвестировать в недвижимость в горах и при этом воспользоваться действительно выгодными налоговыми условиями — это возможно. Режим «пара-гостиничного бизнеса» позволяет вернуть НДС с вашей покупки, вычесть расходы и амортизировать вашу недвижимость — и всё это в зонах, где большинство традиционных налоговых механизмов не применяется. 

На таких горнолыжных курортах, как Мерибель или Куршевель, это даже один из немногих действенных механизмов снижения налоговой нагрузки. Программа BARMA в Ла-Тании прекрасно иллюстрирует этот потенциал.

Ключевые моменты статьи

• Режим «пара-гостиничного бизнеса» требует предоставления как минимум 3 из 4 гостиничных услуг
• Возврат НДС составляет 20 % от стоимости вашей недвижимости без учета НДС
• Минимальный срок обязательств составляет 20 лет для сохранения преимуществ по НДС

Что такое режим «пара-гостиничного бизнеса»? Как он работает?

Режим «пара-гостиничного бизнеса» обозначает деятельность по сдаче в аренду меблированного жилья с предоставлением гостиничных услуг, представляющую собой нечто среднее между классической арендой и гостиничным бизнесом. Этот статус превращает вашу недвижимость в коммерческую деятельность, подпадающую под налог на доходы от коммерческой деятельности (BIC), с обязательством уплаты НДС, что открывает доступ к значительным налоговым льготам.

Конкретно говоря, вы не просто сдаете в аренду меблированную квартиру. Вы предлагаете гостям опыт, близкий к пребыванию в отеле. Чтобы налоговые органы признали вашу деятельность как парагостиничную, вы должны предоставлять как минимум 3 из 4 следующих услуг на условиях, аналогичных условиям в гостиничных заведениях:

1. Завтрак
2. Регулярная уборка помещений во время проживания
3. Предоставление постельного белья
4. Услуги по встрече или приёму клиентов

Разница с классической арендой меблированного жилья бросается в глаза. В рамках LMNP вы сдаете в аренду оборудованное жилье. И все. В сфере гостиничного бизнеса вы продаете услугу. Это различие меняет всё с точки зрения налогообложения: вы выставляете счета с НДС, возвращаете его и получаете доступ к гораздо более гибкому режиму налогообложения.

Если вы планируете инвестировать в квартиру в горнолыжном курорте, этот статус заслуживает вашего пристального внимания.

Можно ли говорить о режиме пара-гостиничного бизнеса в горах?

Горные районы — идеальная площадка для парагостиничного бизнеса. На горнолыжных курортах сосредоточена клиентура, привыкшая к высококлассным услугам и готовая платить за премиум-сервис при сезонной аренде. Мерибель, Куршевель, весь комплекс «3 долины»: эти туристические зоны отвечают всем требованиям.

Какая недвижимость подходит для этого режима? Конечно же, элитные шале, но также и апартаменты в туристических резиденциях или виллы класса люкс. Общее между ними: расположение в туристической зоне и уровень обслуживания, оправдывающий статус пара-гостиничного бизнеса.

Обратите внимание на одну деталь, которую часто упускают из виду. В некоторых муниципалитетах для полного доступа к преимуществам данной схемы требуется классификация объекта как меблированного туристического жилья. Проконсультируйтесь в мэрии или у налогового консультанта, прежде чем принимать решение.

Следует также заранее учесть обязательство по сроку деятельности. Чтобы сохранить свои преимущества по НДС, вы должны вести деятельность в течение как минимум 20 лет. Это долгий срок, но в горных районах, где спрос на аренду остается стабильным как зимой, так и летом, это разумная ставка.

Как работает возмещение НДС в сфере парагостиничного бизнеса?

Механизм возмещения НДС

Как оператор парагостиничного бизнеса вы обязаны уплачивать НДС. На первый взгляд это ограничение, но на самом деле — преимущество. Вы выставляете своим арендаторам счет с 10% НДС на проживание и завтрак. Взамен вы возвращаете 20% НДС с приобретения недвижимости, ремонтных работ, мебели и оборудования.

Рассмотрим конкретный пример:

1. Вы покупаете квартиру за 500 000 евро без учета НДС. 
2. НДС в размере 20 % составляет 100 000 евро. 
3. Эта сумма возвращается вам налоговыми органами. 
4. В отношении мебели и отделочных работ механизм аналогичен. 

Это значительный инструмент для улучшения ликвидности, и уже в первые годы!

Условия и налоговые обязательства, о которых следует помнить

Возврат НДС — это не подарок без обязательств. Обязательство распространяется на 20 лет непрерывной эксплуатации. Если вы продадите объект до истечения этого срока, вам придётся вернуть НДС пропорционально прошедшему времени. Конкретно это означает, что при перепродаже через 10 лет вам придётся вернуть 50 % первоначально возмещённого НДС.

Имейте в виду, что заявки на возмещение подвергаются систематическим налоговым проверкам. Ваша документация должна быть безупречной: счета-фактуры, договоры управления, подтверждения оказания услуг.

Однако есть и хорошая новость: в случае перепродажи обязательства могут быть переданы новому приобретателю. Объект меняет владельца, но отсчет 20-летнего срока продолжается.

Каковы налоговые преимущества такой системы?

1. Оптимизация налога на доходы

В рамках режима BIC вы вычитаете все свои расходы: проценты по кредиту, ремонтные работы, расходы на управление, страхование, гонорары бухгалтеров. Амортизация объекта осуществляется в течение более короткого срока, чем в классическом режиме LMNP, что усиливает эффект освобождения от налогов в первые годы.

Полученный дефицит можно зачесть в счет ваших доходов BIC того же характера. Если ваша деятельность осуществляется на профессиональной основе (статус LMP или аналогичный), этот дефицит можно зачесть в счет вашего совокупного дохода. Неиспользованные дефициты можно перенести на следующие 6 лет.

Чтобы более подробно ознакомиться с вопросами налогообложения при покупке недвижимости в горах, вы можете обратиться к нашему специальному руководству.

2. Оптимизация прироста стоимости и налога на недвижимость (IFI)

Именно в этом заключается главное преимущество режима «пара-гостиничного бизнеса». Ваша деятельность подпадает под режим профессиональной прибыли от прироста стоимости, а не под режим прибыли от прироста стоимости для физических лиц. Правила игры меняются.

Краткосрочная прибавка стоимости облагается подоходным налогом. Долгосрочная прибавка стоимости облагается ставкой 12,8% плюс 17,2% социальных отчислений при соблюдении определенных условий. Полное освобождение от налога возможно в зависимости от уровня годовых доходов в соответствии со статьёй 151 septies Налогового кодекса (CGI).

Что касается налога на недвижимость (IFI), ваша недвижимость может быть освобождена от него, если деятельность в сфере парагостиничного бизнеса является вашей основной деятельностью или если вы осуществляете её через компанию. Условия остаются строгими: значительный доход, реальная деятельность и статус, приравниваемый к профессиональному.

Программа BARMA в Мерибеле: конкретный пример парагостиничного бизнеса

Программа BARMA, продвигаемая агентством Saulire, воплощает в себе все лучшее, что может предложить парагостиничный бизнес на курорте. Расположенная в самом сердце Ла-Тании, между Мерибелем и Куршевелем, она сочетает в себе стратегическое расположение и полный спектр парагостиничных услуг.

Покупатели получают в свое распоряжение услуги специального консьержа, ежедневную уборку и индивидуальный подход к каждому арендатору. Все услуги, требуемые в рамках данной схемы, включены в стоимость с момента сдачи объекта. С налоговой точки зрения данная схема обеспечивает возможность возмещения НДС и налоговые льготы, адаптированные к профилю каждого инвестора.

Приобретение на стадии строительства (VEFA) также позволяет воспользоваться сниженными нотариальными сборами (около 2–3% против 7–8% при покупке готового жилья). Агентство Saulire сопровождает инвесторов на этапе приобретения недвижимости в этом резиденции. 

Парагостиничный бизнес против других схем: почему это лучший выбор в горах?

Парагостиничный бизнес — это не просто хорошая схема. В горных районах это зачастую единственный вариант, который имеет смысл. Другие варианты имеют структурные ограничения, о которых немногие консультанты упоминают без подсказки.

Старая программа Pinel никогда не работала в курортных зонах. Программа LMNP по-прежнему остается привлекательной, но без возмещения НДС налоговая выгода значительно снижается. Аренда без меблировки обеспечивает более низкую доходность из-за отсутствия премиальных услуг.

Свобода в установлении цен — ещё одно решающее преимущество. Никакие ограничения на размер арендной платы не сдерживают ваш потенциал получения дохода от аренды. В высокий сезон вы устанавливаете цены в соответствии с рынком. Если сравнивать с режимом LMNP в горных районах, разница в доходности может достигать нескольких процентных пунктов.

Часто задаваемые вопросы: всё, что нужно знать о режиме парагостиничного бизнеса

Можно ли использовать свою недвижимость, сдаваемую по режиму пара-гостиничного бизнеса, для личного отдыха?

Да, вы можете пользоваться своей недвижимостью. Обычно рекомендуется не превышать 6–8 недель в год. Если вы превысите этот срок, не паникуйте: вам нужно будет возместить только пропорциональную часть превышения, рассчитанную на основе стоимости проживания, приведенной к 1/20. На практике эта сумма остается очень небольшой.

Как долго необходимо владеть недвижимостью, чтобы сохранить преимущества по НДС?

Срок обязательств составляет не менее 20 лет. Любая досрочная перепродажа влечет за собой возмещение НДС пропорционально оставшемуся сроку. Однако вы можете передать это обязательство новому покупателю, чтобы избежать корректировки.

Какие услуги являются обязательными для получения льгот по режиму «пара-гостиничного»?

Вы должны предоставлять как минимум 3 из следующих 4 услуг: завтрак, регулярная уборка во время проживания, предоставление постельного белья, прием гостей или работа стойки регистрации. Эти услуги должны предоставляться в условиях, сопоставимых с условиями гостиничного бизнеса.

В чём заключается разница между парагостиничным бизнесом и классической арендой меблированного жилья?

Классическая аренда меблированного жилья заключается в сдаче в аренду оборудованного жилья без каких-либо дополнительных услуг. Парагостиничный бизнес добавляет обязательные гостиничные услуги, которые превращают данную деятельность в коммерческую. Это различие открывает доступ к возмещению НДС и гораздо более выгодному налоговому режиму.

Можно ли отказаться от этого режима? 

Прекратить возмещение НДС можно в любой момент, для этого достаточно будет вернуть оставшиеся 20/20 НДС. Если вы решите прекратить этот вид деятельности по истечении 15 лет, останется вернуть 5/20.