Какова стоимость недвижимости на горнолыжных курортах?

В последние годы цены на недвижимость в горнолыжных курортах Франции резко выросли. В 2026 году разрыв между престижными высокогорными курортами, такими как Валь-д'Изер или Куршевель, и более доступными семейными курортами в Пиренеях или Центральном массиве будет только увеличиваться.

Изменение климата меняет ситуацию: курорты, расположенные на высоте свыше 1 800 метров, становятся все более привлекательными, в то время как курорты, расположенные на более низких высотах, с трудом привлекают инвесторов.

Три момента, о которых следует помнить, прежде чем продолжить:

• Средняя цена на курортах достигает 3 800 евро/м² против 2 900 евро/м² по стране в целом
• В Валь-д'Изер цена достигает 13 997 евро за м², в то время как в некоторых курортах Центрального массива она опускается ниже 1 000 евро за м²
• 28 % жилья на курортах относится к классам F или G, что представляет собой серьезную проблему для владельцев

Каковы будут средние цены на недвижимость в горнолыжных курортах в 2026 году?

В 2026 году средняя цена на недвижимость в горнолыжных курортах составит 3 800 евро/м², что на 31 % превышает средний показатель по Франции, равный 2 900 евро/м². За этой цифрой скрываются очень разные реалии в зависимости от типа объекта и местоположения.

Квартира в жилом комплексе в курортах среднего уровня обычно стоит от 3 000 до 5 000 евро за м². Что касается отдельных шале, то их цены значительно выше — иногда в два-три раза превышают стоимость квадратного метра сопоставимой квартиры в том же курорте.

Как рассчитываются эти цены? Специалисты опираются на недавние сделки, зарегистрированные нотариусами, с поправкой на точное местоположение объекта (у подножия трассы или в деревне), высоту курорта над уровнем моря и качество инфраструктуры. Обширная территория горнолыжного курорта, стабильное снежное покрытие и близость к магазинам неизменно повышают стоимость.

Как меняются цены в зависимости от горных массивов?

Разница между горными массивами значительна. Чтобы вам было понятнее, приводим сводку средних цен по горным регионам на 2026 год.
 

Северные Альпы: самые престижные курорты

Северные Альпы, являющиеся колыбелью французского горнолыжного спорта, доминируют на рынке со средней ценой 4 957 €/м². Валь-д'Изер, Куршевель, Мерибель: эти названия известны во всем мире. Крупные горнолыжные массивы, такие как «3 Vallées» или «Paradiski», гарантируют надежное снежное покрытие и привлекают состоятельных клиентов со всего мира. Именно здесь сезон за сезоном устанавливаются новые рекорды.

Южные Альпы: солнечная альтернатива

Со средней ценой в 3 200 евро за м² Южные Альпы предлагают привлекательный компромисс. В Серр-Шевалье цена составляет 4 176 евро за м², а в Варсе — 3 776 евро за м². Главное преимущество? Около 300 солнечных дней в году. Для покупателей, ищущих оптимальное соотношение качества жизни и стоимости приобретения, этот горный массив заслуживает особого внимания.

Пиренеи, Вогезы и Центральный массив: доступные семейные курорты

Здесь цены выходят на совершенно иной уровень. В Пиренеях цены колеблются около 2 500 евро/м², в Вогезах и Юре — около 2 000 евро/м². Центральный массив остается самым доступным с средней ценой 1 578 евро/м². Эти курорты делают ставку на дружескую атмосферу, разумные цены на абонементы и преимущественно местную клиентуру. Меньше престижа, но и меньше давления на цены.

В каких горнолыжных курортах недвижимость стоит дороже всего?

Пять самых дорогих курортов Франции привлекают международных клиентов, готовых заплатить высокую цену за гарантированное снежное покрытие, огромные горнолыжные зоны и исключительные условия проживания.

1. Валь-д'Изер: 13 997 евро/м²
2. Куршевель: 12 629 €/м²
3. Мерибель: 10 982 €/м²
4. Межев: 10 451 евро/м²
5. Шамони: 9 962 €/м²

Сразу за ними несколько курортов соревнуются в ценовом диапазоне от 7 000 до 9 000 евро/м²: Ла-Клюза, Валь-Торанс, Тинь и Авориаз. Такие цены оправданы высоким расположением над уровнем моря (что гарантирует снег), одними из самых обширных горнолыжных массивов в мире и статусом лучших горнолыжных курортов Франции для инвестиций, а также наличием высококлассных гостиничных комплексов.

Чтобы оценить эти цифры в глобальном контексте, следует отметить, что в Аспене (США) цены превышают 36 000 евро/м². Французские курорты, даже самые дорогие из них, по-прежнему остаются ниже цен, практикуемых в Швейцарских Альпах или на крупных американских курортах.

Где найти доступную недвижимость на курортах?

Существуют возможности для ограниченных бюджетов, при условии, что вы посмотрите за пределы крупных альпийских курортов. В Ла-Лож-де-Гард цены составляют около 900 евро за м², а в Ле-Блеймаре они опускаются даже до 750 евро за м². Трудно найти во Франции более дешевую недвижимость на курорте.

Лучшие предложения сосредоточены в Центральном массиве. В Пиренеях такие курорты, как Бейль или Гулье, остаются в пределах 1 500 евро за м². Что общего у этих направлений? Небольшая высота над уровнем моря, более компактные горнолыжные зоны и преимущественно региональный поток туристов.

Но значит ли это, что это плохая инвестиция? 

Не обязательно. Сезонная аренда в этих курортах может приносить привлекательную доходность именно благодаря тому, что цена покупки остается низкой. Однокомнатная квартира, купленная за 40 000 евро и сдаваемая за 350 евро в неделю в высокий сезон, может приносить валовую доходность от 6 до 8 %, что превышает доходность квартиры в Куршевеле, купленной в десять раз дороже.

Влияет ли высота над уровнем моря на цены?

Высота над уровнем моря стала определяющим фактором при оценке стоимости недвижимости в горах. Цены на курортах, расположенных на высоте свыше 1 800 метров, выросли на 40 % за десять лет, в то время как на курортах, расположенных на более низкой высоте, — лишь на 20 %. Объяснение можно свести к одному слову: снег.

Инвесторы больше не хотят рисковать, полагаясь на непредсказуемое снежное покрытие. На высоте выше 1800 метров естественного снежного покрова достаточно для обеспечения полноценного сезона. Ниже этой отметки — это лотерея.

Некоторые курорты уже закрыли свои двери. Гран-Пюи, Альп-дю-Гран-Серр: эти окончательные закрытия напоминают о том, что глобальное потепление не щадит никого. Для низкогорных курортов, желающих выжить, переориентация на круглогодичные виды деятельности (горные велосипеды, пешие прогулки, оздоровительные услуги) становится вопросом выживания. И эта переориентация напрямую влияет на стоимость недвижимости: квартира на курорте, который обновляется, сохраняет свою привлекательность. На курорте, который приходит в упадок, она теряет её.

Какие вызовы стоят перед энергоэффективной реконструкцией курортов?

В горных районах находится стареющий жилой фонд: 28 % жилых домов в курортных зонах имеют класс энергоэффективности F или G по результатам диагностики, в то время как средний показатель по стране составляет 13 %. В Альпах этот показатель достигает 33,8 %. В чём причина? Большая часть жилых домов была построена до 1974 года, в эпоху, когда теплоизоляция не была приоритетом.

Срок приближается. В 2034 году владельцы жилья, отнесенного к классам F или G, не смогут сдавать его в долгосрочную аренду без проведения ремонтных работ. Для квартиры в горнолыжном курорте расходы на ремонт составят от 800 до 1 200 евро за м², в зависимости от высоты над уровнем моря и доступности строительной площадки. Для квартиры площадью 40 м² сумма счета колеблется от 32 000 до 48 000 евро.

Перед покупкой обязательно проверьте энергетический паспорт (DPE) вашей сезонной аренды в горах. Квартира с классом G может показаться выгодной сделкой при покупке, но затраты на приведение в соответствие с нормами могут полностью поглотить всю разницу в цене.

Советы от Saulire по разумному инвестированию в горную недвижимость

Выбор следует делать в соответствии с вашим бюджетом…

Ваш бюджет определяет стратегию. При наличии солидного бюджета крупные высокогорные курорты (Валь-д'Изер, Куршевель) предлагают престиж и стабильный рост стоимости. 

У вас средний бюджет? Обратите внимание на Ле-Менюир или Альп-д'Юэз — развивающиеся курорты, которые сочетают в себе солидную лыжную зону и пока еще разумные цены. 

При ограниченном бюджете Центральный массив и Пиренеи демонстрируют интересный потенциал роста стоимости в долгосрочной перспективе.

Продумайте свою инвестицию таким образом, чтобы ваша арендуемая недвижимость в горах окупалась за счёт собственных доходов. 

… При этом постарайтесь максимально увеличить доходность от аренды!

Рентабельность аренды опирается на три основные составляющие. Во-первых, ориентируйтесь на школьные каникулы и сезон с декабря по апрель — период, когда цены на аренду достигают своего пика. Во-вторых, отдавайте предпочтение местоположению рядом с лыжными трассами и магазинами: арендаторы готовы платить больше, чтобы не пользоваться автомобилем. Наконец, выделитесь благодаря конкретным услугам: частный спа-салон, отапливаемое помещение для хранения лыж, крытая парковка или панорамный вид на горные вершины. Именно эти детали превращают обычный объект недвижимости в «машину для бронирований».